분양광고의 법적 성질

1. 청약의 유인

청약의 유인이란, 상대방의 청약을 원한다는 분양회사측의 의사 표명이라 할 수 있을것이며, 그 청약을 기다리고 그에대한 승낙여부를 장래에 분양회사 스스로가 결정할 수 있도록 잠시 유보하고 있는 준비행위라 할 수 있는데, 청약의 유인에는 구체성과 확정성이 없을것이므로, 보통 구인광고나 분양광고 등은 청약의 유인으로 볼 수 있다.

분양 광고에 기재된 사항이 분양 계약서에는 기재되지 않은 경우가 많은데, 이는 분양 광고가 계약의 내용이 아니기 때문이다. (보통 과장광고라고 볼 수 없는 정도의 경우에는)분양광고에 기재된 대로 이행하지 않았다고 하여 수분양자에 해당하는 자는 특별한 사정이 없는한 분양회사에 대해 채무불이행 책임을 물을 수 없는 것으며, 민법에 따라 착오나 사기를 이유로 한 취소를 할 수 없는것이 보통이다. 사기를 이유로 취소를 하기 위해서는 사회통념상 비난받을 만한 내용이 있어야하므로, 과장과고 자체의 기망성을 인정하기는 곤란하다.

그러나, 이를 기본적으로 청약의 유인으로 보면서도, 분양회사의 과장된 광고에는 어느정도의 제한이 필요하다고 할것인데, 이러한 부분에 대해 우리 대법원은 "허위·과장 광고는 사실과 다르게 광고, 혹은 사실을 지나치게 과장 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서, 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하며, 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단되어야 한다."며 허위 과장 광고의 기준을 제시한 바 있다. 이러한 우리 법원이 아파트 분양회사의 과장된 분양광고를 어느정도 용인해주던 것에 대해 어느정도의 제동을 걸었다는 점에서 의의가 있다.

대법원 2008.11.13. 선고 2008두6646 판결

아파트의 설계도와 모델하우스에는 온돌마루로 되어있는 거실 바닥을 카달로그에 ‘수입 원목마루’라고 기재한 분양광고가 허위·과장광고에 해당한다.

청주 G 주상복합 사건 (2012년 청주지법) : 항소

최근의 청주시 G모 주상복합의 1차 분양 과정에서, 해당 아파트 분양 시행사가 "아파트 옆에 호텔과 오피스텔로 구성된 55층 랜드마크 타워를 건설할 계획이며 인근에 청주시 신청사와 백화점이 들어설 예정"이라고 광고하였으나, 시행사의 이러한 광고와는 달리 아파트 옆에 청주시 청사가 이전되지 않았으며 백화점의 신축도 지연되어 수분양자들이 부당이득반환 소송을 제기한것과 관련하여, 청주지방법원에서는 이러한 광고내용을 과장광고라고 보고, 잔금을 완납한 수분양자들에 대해 분양가의 1할을 부당이득으로 반환하라는 결정을 내린 바 있다.



2. 청약

분양광고의 법적 성질은 청약의 유인으로 보는 것이 보통이나, 예외적으로 이것이 청약으로 평가되는 경우가 있는데, 이는 주로 분양목적물의 외형적 재질 등에 관한 광고의 경우에 문제된다고 할것이다.


대법원 2007.6.1. 선고 2005다5843 판결

청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것 으로서 서로 구분되는 것이다.

그리고 위와 같은 구분기준에 따르자면, 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설(이하 아파트 및 그 부대시설을 포괄하여 ‘아파트’라고만 한다)의 외형·재질·구조 및 실내장식 등(이하 위 사항들을 포괄하여 ‘외형·재질 등’이라고만 한다)에 대하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있으나, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보여지는 사항 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.

부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있고(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조), 일단 고지의무의 대상이 되는 사실이라고 판단되는 경우 이미 알고 있는 자에 대하여는 고지할 의무가 별도로 인정될 여지가 없지만, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다.


서울민사지법 1990.8.23. 선고 89가합20656 제41부판결 : 항소

입찰시방서상 입찰을 실시하는 회사가 입찰내역의 전부 또는 일부를 그 경제성, 업체기술능력, 공급범위, 납기, 품질 등을 평가하여 낙찰 또는 유찰로 결정하도록 되어 있고 그러한 경우에도 입찰자는 그에 대하여 이의를 제기할 수 없도록 규정되어 있다면 이러한 방식에 의한 매매계약은 입찰참가회사의 응찰과 입찰을 실시하는 회사의 낙찰선언에 의하여 비로소 성립되는 것이므로 입찰참가회사에 대한 견적서제출요청이나 입찰기일통지 등의 입찰안내는 단순한 청약의 유인에 불과한 것으로 보아야 한다.
 


댓글을 달아 주세요

블로그 이미지

카테고리

분류 전체보기 (307)
지난 공지사항 (5)
판례 (40)
판례 요약/평석 (22)
법과 생활 (34)
법/사회 리뷰 (17)
법 이론 (112)
연구 자료 (15)
그외의 정보 (29)