부동산 매각 절차에서 유치권자와 다른 이해관계인의 이익 조절
1. 부동산에 대한 압류 후에 유치권이 성립된 경우
부동산에 대한 경매개시 결정 기입등기가 된 이후 해당 부동산에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우에 유치권의 인정여부 및 유치권이 인정된다면 매수인 등에 대하여 유치권의 효력을 주장할 수 있는가에 대하여 유치권 성립을 긍정하는 견해와 부정하는 견해가 대립한다.
(1) 학설
1) 유치권을 인정하는 견해
부동산이 압류된 이후에도 유치권의 성립요건이 갖추어지면 유치권이 유효하게 성립한다는 견해이다. 이 견해는 다시 그 유치권으로 압류채권자나 경락인에게 대항할 수 있는 가에 따라, 대항력을 제한없이 인정하는 견해와 제한적으로 부정하는 견해, 그리고 대항력을 부정하는 견해로 나뉜다.
2) 유치권의 성립을 부정하는 견해
부동산 압류 후 유치권의 성립요건을 갖춘 경우에, 압류 후에 이루어진 점유나 채권 취득이 압류의 처분금지효에 반하므로 압류채권자에게 대항할 수 없는데, 압류채권자에게 대항할 수 없는 유치권주장자가 자신의 점유권원이 경매절차상의 매수인에 대한 관계에서 대항할 수 없는 것임을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못하였다면 그 점유는 유치권이 성립되지 않는다고 한다. 이 견해에 따르면 유치권 주장자가
판례는, 채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전하여 그로하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당하므로 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판시하였다.
2. 담보물권이 설정된 부동산에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우
저당권과 같은 담보물권이 이미 설정된 부동산에 유치권의 성립요건이 갖춰진 경우 그 담보권 실행에 따른 경매절차에서 유치권을 인정할것인가가 문제된다.
(1) 학설
1) 유치권의 성립을 인정하는 견해
저당권 등의 담보물권이 이미 설정된 부동산이더라도 유치권의 성립요건을 갖추면 유치권이 성립한다는 견해로서, 그 유치권으로 담보권자나 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부와 관련하여 다시 견해가 나누어진다. 즉, 이 견해에서는 유치권에 절대적 효력을 인정하는 견해와 유치권에 상대적 효력을 인정하는 견해로 또 다시 나누어진다.
2)유치권의 성립을 인정하지 않는 견해
이미 저당권이 설정된 부동산에는 유치권의 성립요건이 갖추어진 경우라 하더라도 유치권을 인정하지 않는 견해로, 이 견해는 다시 유치권으로 담보하는 채권에 따라 제한적으로 유치권을 인정하지 않는 견해와 채권에 관계없이 전면적으로 유치권을 부정하는 견해로 나뉜다.
(2) 판례
대법원 판례에 따르면 부동산 결매절차에서의 매수인은 민사집행법에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 점유를 이전함으로써 그로하여금 유치권을 취득케 하는 경우 이는 처분행위에 해당하여 압류 처분금지효에 저촉되므로, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없으나, 이러한 법리는 경매로 인한 압류 효력 발생 전 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 않으며, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리볼 것은 아니다라고 판시하였다.
즉, 대법원은 이미 담보물권이 설정된 부동산에 후에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우에도 유치권의 성립을 인정하고, 이러한 유치권으로 매수인(경락인)에게 대항할 수 있도록 하고 있다.
